1万/㎡！天河地板价，被刷新了

开什么玩笑，65万买天河两房一厅？

是真的。天河，跌出单价1万了。

最近，棠德花苑一套房源成交价被市场热议。

约63㎡，总价65万，折合单价约1万/㎡，说句刷新天河地板价，也不算夸张。

图源：贝壳

单价已经到了1万/㎡的临界点，再往下一步，就是9000时代。

天河二手房，难道真的要迎来9000元/㎡大关了？

1万是极端价

但回调是真的

先别急。

这套房确实低到扎眼，但它不是棠德花苑的普遍价格，更不意味着天河二手房集体跌到1万。

1万/㎡的房源更像是一个极端个案。

问题也在这里。个案不代表全貌，但个案往往代表信号。

1万是极端价，但相比高峰期3万多的单价，棠德花苑确实回调明显

翻看近期成交，棠德花苑60㎡的两房一厅户型，还保持在2万/㎡上下。

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56㎡左右的两房一厅，目前成交价都在1.6-1.8万/㎡。

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综合各类房源的成交价，小区主流成交价大多还在1.5-2.5万/㎡之间。

总价约100-170万左右，仍是典型的天河低总价上车盘。

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显然，棠德花苑跌到1万，不等同于整个小区都1万，更准确地说，小区价格被拉出了非常明显的层次。

好房源、正常房源、急售房源，已经不是一个价格体系了。

同一个小区，楼层、朝向、装修、业主急不急，价格都能差出一截。

这就是现在二手房市场的真实分化：一套房，一个价。

棠德花苑只是把这一层遮羞布掀开罢了——天河房子不再享受同一种溢价。

为什么是棠德花苑？

棠德花苑本身就是一个很典型的矛盾体。

一方面，它有天河成熟地段的优势。

棠德花苑周边有地铁、BRT、公交、菜市场、学校、商场，生活配套很密。离金融城不远，到珠江新城通勤方便。

对很多预算有限，又想留在天河的人来说，它确实有吸引力。

另一方面，它是非常典型的老旧大盘。

90年代末的解困房背景，楼龄超过25年，原始规划标准不高。社区界面旧，户型偏老，人车不分流，停车困难，部分楼栋没有电梯，居住密度高。

过去楼市好的时候，这些问题可以被天河两个字盖过去，现在显然不行了。

意向参考图

所以，棠德花苑的价格割裂，本质上不是单个小区的问题，它反映的，是广州二手房的新变化。

地段还值钱，但产品差的老房子，正在被重新打折。

不是天河塌了，是老旧刚需盘不再躺赢，市场已经不愿意无条件为天河两个字买单。

这几年广州新房、次新房的产品力一直在往上卷。

外立面更好看，园林更精致，户型更舒服，物业服务也更被重视。

有了参照，老旧二手房的问题就会被放大。

其实不止棠德花苑，天河不少老旧刚需盘，都在经历类似的价值重估。

图源：贝壳

反过来，一些产品更新、社区界面更好的次新盘，虽然也有调整，但价格底盘明显更稳，比如兰亭盛荟。点击蓝字查看详情：

当然，棠德花苑后面还有一个变量。

老旧小区改造。

它已经被纳入老旧小区改造计划，后续公共空间、外立面、楼道、消防、基础设施等，都有机会改善。

届时，小区会更整洁，基础设施会更完善，居住体验会变好，一定程度上能托住市场预期。

但旧改不是房价魔法，改变不了棠德花苑的基本定位。

总而言之，棠德花苑的1万级别成交，不代表天河不值钱了，它是广州二手房进入深度分化的一个信号。

好地段的好产品依然值钱，但只有地段、产品跟不上，价格必然接受新一轮洗牌。

天河还是天河，但不是每一套天河房子，都还能躺赢。你觉得呢？

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