商品房销售制度需要回归公平原则

在刚刚结束的全国政协十四届二次会议上，全国政协委员、中豪律师事务所管委会主席袁小彬提交了《关于借鉴香港商品房预售经验构建制度层面“保交楼”的提案》，建议让预售制度回归公平买卖合同模式，即“订金或定金+交房时付余款”。

商品房预售制度，是指房地产开发企业将尚在建设中的商品房预先出售给买房人，并由买房人支付定金或预付款的制度。这样一个制度在一些国家和地区沿用已久，对房地产业的发展起到了很大的推动作用。

我国地产业借鉴了这个制度，但具体做法却发生了一些变化。

袁小彬委员透露，在英、美、新加坡及中国香港等地的商品房预售制度中，购房人先支付5%-10%的定金，并支付到独立第三方比如律所账户监管，交房时购房人再通过按揭或用自有资金支付购房余款。而在我国的商品房预售制度中，开发商只要拿到预售许可证（此时房屋才建成25%），就可以销售，并能拿到并支配全部房款。

由于开发商早早就拿到了全部房款，一旦其由于各种原因未能按期交房，甚至出现烂尾，购房人不但拿不到房屋，还必须按时向银行偿还按揭款。如果购房人违约，银行有权拍卖房屋优先受偿。这意味着在购房者虽未收楼但已交全款或者开始月供的情况下，却要独自承担被延迟交房乃至到期不能交房的全部风险。

这样一个制度在实践中暴露了很多弊端。为了给制度打上“补丁”，利用专门的监控账户对预售款进行监管，以确保专款专用，一度被寄予厚望。但实际效果却不尽如人意，因为预售资金被开发商违规使用或挪用的现象并不罕见。

广受舆论质疑的商品房预售制度应该何去何从？

建议取消是一种声音。

据媒体报道，自2021年以来，北京、杭州、合肥、西安、宁波等地在土拍环节试点现房销售，而在2022年，据不完全统计显示，包括合肥、北京、福州永泰县、济南等地的多宗地块提及“现房销售”。似乎证实，全面取消商品房预售制度、改为现房销售已经是大势所趋。

相较之下，主张改革而非全面取消预售制度的声音显得和缓，但考虑到大宗商品收取一定比例的定金其实更容易促成交易的现实，类似意见也值得听取。

至于具体操作，袁小彬委员建议，购房人订金或定金（“预售资金”）支付比例不超过10%，开发商未向购房人交房前，购房人无需立即在签合同时按揭贷款或支付全款。此外，他还建议增加律师事务所作为购房者预售资金的监管方，强化预售资金监管。

众所周知，从行业实际来看，当下房地产业的逻辑已经变了，要拉回消费者，就必须保障他们的权益，赢得他们的信任，在他们不满的地方动刀。

按照袁小彬委员的建议，购房者先交一部分定金，交房时再付余款，这样一种改革，显然对买卖双方更为公平。至于定金以多大比例为宜，只不过是可以讨论的枝节。

在地产业遭遇震荡，亟须持续健康发展的环境中，像袁小彬委员这样的建议需要重视。