存量房贷利率调整的双向考量

《民生周刊》全媒体记者 郑智维

“对借款人来说，可降低利息支出，有利于扩大消费和投资；对银行而言，则可有效减少提前还贷现象，避免无序竞争，减轻对银行利息收入的影响。”

了解到房贷利率调整将采取“系统默认统一下调”的方式，展鹏松了一口气。

出生于1989年，展鹏和爱人婚前每人贷款买了一套住房。随着孩子的出生，这对小夫妻越来越难以承受两套房的月供带来的经济压力。

8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

距离存量房贷利率调整时间点仅有10天，很多银行已上线查询功能，以便于借款人了解自身房贷情况、是否符合调整资格。

按照银行公布的存量首套住房贷款利率调整规则，展鹏预计，从10月起，自己每个月用于还房贷的钱将会减少几百元。

在易居研究院研究总监严跃进看来，存量住房贷款利率调整，是基于借贷双方的考量，“购房者的还贷压力减轻，银行也能避免面对购房者集中提前还贷的现象。”

△存量房贷利率调整将有助于降低住房消费负担，进而增加居民消费和投资能力。图/杨东儒

提前还贷的趋势

为减轻房贷压力，薛磊打算申请下个月提前还掉部分房贷。

7年前，他入手一套住房。房子位于广东中山市，购房款73万元。除去首付外，他还申请到55万元商业贷款，房贷的年化利率为4.06%。

从2016年6月起，他开始还月供。目前，每月月供为2840元。坚持供了7年多，房贷还剩近47万元本金未还。虽然选择了等额本金的还款方式，月供逐月减少，但他依然感觉压力颇大。

曾在中山、深圳等多地工作，他的公积金账户累计在一起约12万元。此外，手头上正好有一些闲置资金。

近两年，房贷市场出现“提前还贷潮”。提前还贷现象的出现，从相关公开数据亦可看出。截至今年上半年，42家A股上市银行个人住房贷款余额35.31万亿元，相比2022年末的35.44万亿元，减少了1267亿元。

最新披露的数据显示，个人住房贷款余额连续两个季度减少，这是我国房贷历史上的第一次，意味着房贷进入了存量时代。

从银行角度看，原本看重的优质中长期贷款，正面临提前到期的情形。“等待时间长”“还房贷比贷款都难”一度成为不少提前还贷者的感叹。

按照目前市值，房价约135万元。虽然升值不少，薛磊也曾动过卖掉房子的念头。主要考虑房子所处位置一般，未来升值空间非常有限。此外，除了寒暑假外，家人基本住学校，房子始终处于闲置状态。

看到存量房贷利率下调的政策出台，薛磊决定先过渡几年再作决定。

房贷进入存量时代

作为一个重磅利好政策，存量房贷利率下调将有几千万户、上亿的居民直接受益。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，存量房贷中，80%是首套房贷款，其中2016到2021年发放的贷款利率比较高，在60%左右。

有业内人士估算，因房贷利率偏高面临利率调整的借款人约4000万户，涉及调整的贷款规模可能达25万亿元。

此次平均下调80个基点，对应存量房贷下调50个基点，每月可为借款人减轻500至1000元。存量房贷利率调整将有助于降低住房消费负担，进而增加居民消费和投资能力。

以2019年10月前购房的购房者为例，严跃进谈及房贷利率调整的幅度。当年购房者比较高的利率可能为5.8%。那么按照现在的规则，其利率可以为“现在的LPR+0基点”，即4.20%+0%=4.2%。

例如，100万元贷款，本金30年期，等额本息，原来总利息为111万元、月供5868元。调整后，总利息为76万元、月供4890元，总利息少支付35万元、每月少还978元。

个人住房贷款余额连续两个季度减少，意味着房贷进入存量时代。

数据显示，截至6月底，我国个人住房贷款余额38.6万亿元。在争抢存量时代优质资产的竞争下，银行将开启降低存量房贷利率的大幕，未来的竞争会越来越激烈。

利好借贷双方

对于房贷利率下调的新闻，展鹏尤为关注。在《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》发布之前，他注意到，关于调整存量房贷利率的内容，高层已有多次表态。

在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会中，央行货币政策司司长邹澜提及，“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更（房贷）合同约定（利率），或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。

从“支持和鼓励”到“指导”，存量房贷调整的方向日益明确。8月1日，在2023年下半年工作会议上，央行提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

近年来，我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。企业贷款和住房贷款出现利率“倒挂”，提前还贷风潮下，存在经营贷违规流入房地产市场的风险。由于部分存量房贷利率偏高，一些房产中介推出了置换房贷的违规操作。

和普通购房者不同，作为房地产业内专家，严跃进更关心存量房贷利率调整的背景及调整带来的影响。

“对借款人来说，可降低利息支出，有利于扩大消费和投资；对银行而言，则可有效减少提前还贷现象，避免无序竞争，减轻对银行利息收入的影响。”谈及存量住房贷款利率调整的影响，严跃进分析。

出品：民生周刊（ID：msweekly）新媒体部

原文刊载于2023年第20期《民生周刊》杂志

原标题：《存量房贷利率调整的双向考量》

《民生周刊》全媒体记者 郑智维

责任编辑：刘烨烨

主编：崔靖芳

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