土拍最高限价规则进入“退市阶段”，“不差钱”房企率先受益

本刊编辑部 苏华 秦佳丽

近期，成都、合肥、济南、厦门等城市陆续对新一轮土拍规则进行调整，即不再设立最高限价，部分城市同步取消商品住宅销售限制均价。土拍市场开始回归“价高者得”机制。由此，土地限价机制预计会在各地土拍市场全面退出。在房企层面，资金雄厚、产品力强的央国企预计会享受到更多新规红利。

据本刊了解，成都、合肥等城市近期对地价、房价“双限”政策进行松绑。这意味着房企拿地将不再凭运气（摇号），而是凭财力和产品力等综合能力，“价高者得”情形将利好具备资金实力及较强开发能力的央国企。

基于当前房地产市场供求关系变化及地方土地财政压力，取消土拍价格上限措施未来有望在更多城市跟进。据了解，地价、房价“双限”取消将对核心城市楼市发挥积极作用，但不同区域及不同房企分化将进一步拉大。而当土地出让环节不对成品房最高销售均价作出限制，意味着房企的利润空间将更多与房企的产品力挂钩，具备产品力优势的房企未来业绩成长的确定性相对更高。

10月份至少四城解除土拍限价

“价高者得”机制回归

继住房限购限售等政策调整后，楼市供给端的限制性政策迎来松绑。10月23日，四川省成都市公共资源交易服务中心挂牌7宗宅地，计划于11月15日拍卖，起始总价约28亿元。出让公告未提及“限价竞买+抽签竞得”方式，且未设置成品房清水（新建成没有任何装修的房子）最高销售均价。这意味着成都执行近3年的房价、地价“双限”政策将不复存在。

事实上，成都是首个以官方发文形式明确调整土拍规则的省会城市。早在9月26日，成都出台“楼市新政十四条”，提出中心城区商品住宅用地开始实施“竞地价”拍卖、新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价、住宅用地原则上不设置配建要求。

除了成都，近期已有多地调整土拍规则。截至10月26日，至少济南、合肥、厦门等4个城市明确对部分待出让地块不再设置土地上限价格，重回“价高者得”市场竞拍机制。

与成都取消住宅清水限价类似，上述城市多数对地价、房价“双限”同时做出调整，譬如合肥相关土地挂牌文件显示，当地拟于11月2日拍卖的巢湖市1宗住宅地块“不再设置居住最高限价”。

“地价上限”可以追溯到房地产市场火爆的2016年，彼时“地王”频出，部分热点城市开始率先推行土地拍卖最高限价。2021年，全国22个主要城市实施“集中挂牌、集中出让”的双集中供地，自然资源部要求单宗地溢价率不得超过15%。地价“熔断”机制下，一旦竞拍价格触顶，各地普遍采用“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”等出让方式。

不过，受楼市下行的影响，今年土地市场热度已经处于低位。财政部数据显示，2021年、2022年以及2023年上半年，全国卖地收入依次为8.7万亿元、6.6万亿元、1.87万亿元，据此估算，2023年全年卖地收入在3.5万亿元左右，创近10年来新低。克而瑞研究中心统计数据显示，今年前三季度，59个样本市（县）预出让地块总面积为6207万平方米，实际供应4327万平方米，平均预供地完成率68%。

作为昔日抑制房地产市场过热的限制性措施，“地价上限”等土拍限制条件是否会广泛退出市场？中指研究院分析师孟新增就此向本刊表示，基于当前房地产市场供求关系变化及地方土地财政压力，取消土拍价格上限措施未来会有更多城市跟进：“近期除了厦门、合肥、成都等城市已经落地土拍新政，另据消息报道，南京、苏州、西安、宁波等城市也有望在下一批次土地出让中将地价上限取消，恢复‘价高者得’。”

某央企地产人士向本刊表示：“土拍限价本身是行业上行区间出台的一种临时性措施。地方政府和开发商一定程度上存在博弈关系，市场过热时开发商容易‘不理性’，需要政府制定最高限价以维护市场稳定；现在市场供求关系发生变化，让土拍价格由市场决定是合理回归。”

另据上述央企地产人士介绍，土拍政策调整并不意味着央国企将“报复性拿地”“现在房企判断土地市场价值都是基于市场现状和未来发展预期，央企也只是市场竞争中的一个选手，不会冲动拿地。”

值得一提的是，该轮土拍新政中，除了取消地价触顶“熔断”机制，上述部分城市还取消了拍卖底价。譬如，据厦门近期土地挂牌文件，当地将于11月7日公开拍卖的2023P12地块不设拍卖底价。

据同策研究院研究总监宋红卫介绍，不设拍卖底价旨在作用于外围区域土地成交量的释放：“核心区域不限制触顶价，成交价格通常往上走；而外围区域不设置基准地价，成交价格可能往下走。这种价格调整能够降低房企土地成本、释放土地成交量。”

新规有望提振核心城市楼市

热门板块房价或传导上涨预期

在房企拿地信心不足背景下，地价、房价“双限”取消将对核心城市楼市发挥积极作用，但不同区域及企业分化将进一步拉大。

孟新增就此向本刊表示：“土地市场方面，一是热点城市的核心板块的热度预计会再度上涨，土拍限价取消后，竞配建、摇号等措施都不复存在，企业能够集中资金去获取地块，土拍溢价率可能将超过15%。不过由于2021年下半年以来市场投资整体偏谨慎，‘地王级’项目可能很难出现。二是中小房企在核心城市的拿地压力将会增大，央国企的优势将会更加突出。之前触顶摇号环节下，中小房企和央国企获得土地的概率相同，而现在各凭资金实力，中小房企拿地的概率会降低。三是土地市场区域分化依然会存在，地价上限取消对优质板块能够起到提振作用，但是在配套并不完善的远郊地区短期内提振作用有限。”

他补充道，住房销售市场也如出一辙，核心区域地价上升能够带动房价上涨预期，对稳市场、稳预期能够起到积极作用。但远郊地区的房价还是以去库存为主，短期内上涨动力不足。

在宋红卫看来，地价、房价“双限”取消产生的积极效应主要体现在核心二线城市甚至一线城市：“目前很多房企的战略都是往核心一二线城市回归，并且只拿核心城市的优质地块。过去“双限”背景下房企的利润空间被限定的很死，并且拿地过程得摇号、拼运气，后续如果土拍新政拓展到一线城市，对于提振行业信心的效果会比较明显。”

据介绍，地价上涨对周边房价的影响往往很大，典型例如2016年前后上海、北京及深圳等城市住宅用地拍出“地王”，对于周边二手房价格乃至相邻区域的房价都会传导出上涨预期：“过去由于新房严格限价，尽管核心板块房子不愁卖，成交价格却很可能跟周边二手房倒挂。现在住宅清水限价取消的话，新房价格预期会比较明确，至少跟同板块的二手房价格拉平。”

核心城市土拍热度回温

产品力强劲房企相对受益

在土地投资规模整体缩量背景下，孟新增介绍，今年土拍市场仍然存在区域分化：“一方面，北京、上海、广州、杭州等城市的优质地块市场热度较高；另一方面，很多城市的土地底价成交较为常见。”

本刊了解到，受益于一揽子楼市提振政策，部分核心城市土拍市场正开始回温。10月24日，上海今年第三批次第二轮地块出让完毕，诞生新“总价地王”——中海地产联合体以240.16亿元竞得备受关注的徐汇区龙华街道地块。而在今年“金九”期间，广州海珠区已拍出年内第二宗百亿级地块，历经85轮竞价达到最高限价后进入摇号阶段，中海地产以127.89亿元总价竞得。杭州土拍市场也在回暖，9月27日杭州出让14宗涉宅地块，单日收金233亿元创下年内新高。

作为奠定企业未来销售格局的基础，2023年以来房企土地投资规模整体下降，但从结构来看，具备资金优势的央国企仍然保持拿地高位。据中指院数据，保利发展、华润置地、中海地产位居今年1～9月房企新增货值榜单TOP3，其间全口径新增货值均超过千亿元（见附表）。

部分稳健型房企拓储规模仍在逆势增加，其间中海地产、绿城中国、万科、龙湖集团分别以1106亿元、1071亿元、926亿元、444亿元的全口径新增货值规模入围今年1～9月房企新增货值榜单TOP10，且同比增长5.74%、5.62%、13.62%、0.91%。

从核心城市拿地金额来看，全国性龙头房企是重点城市的拓储主力。以京沪广为例，据中指院数据，今年1～9月，越秀地产、绿城中国、中海地产各自以134亿元、139亿元、148亿元的拿地金额位居北京、上海、广州拿地金额榜首。此外，在成都、南京等核心二线城市，保利发展、中海地产同样居于当地拿地金额榜单第一。

在宋红卫看来，地价、房价“双限”松绑趋势下，部分城市不再设置清水限价，房企的利润空间将更多与房企的产品力挂钩，具备产品力优势的房企将直接受益。“目前核心城市开始走向改善型产品主导的阶段，诸如一些别墅类产品，或是主打数字智能、绿色低碳的科技住宅会有更多溢价空间。”他补充道，“不过，如果企业本身产品力不强，却盲目抬高地价，那么企业利润空间反而容易压缩。”

镜鉴咨询创始人张宏伟也向本刊表示，目前土拍市场主力军仍以央国企为主，尤其是在核心地段，能够有实力拿下大体量地块的仍是这类企业。不过，对于房企拿地后的利润空间，历经两至三年的开发周期后，最终价格走势仍然取决于市场复苏态势。另外，土拍环节取消成品房最高价格限制背景下，房企利润空间还取决于产品力，包括配套设施、物业服务水平，企业品牌良好的房企，更易实现产品溢价。

（本文已刊发于10月28日《证券市场周刊》。文章仅代表嘉宾个人观点，不代表本刊立场。文中提及个股仅做分析，不做投资建议。）